‘譲渡所得’

不動産売却の時の税金というのがいまいちわからないです。

 

不動産売却をしたときにも当然税金というのはかかってくることになります。決められた金額だけではなく、不動産の場合それを所有していた期間というのも大きく影響してくることになるので注意が必要と言えるでしょう。長期的にその不動産を所有しているときには、税率の中の所得税は15パーセント、住民税は5パーセントになりますが、短期的に所有をしているという場合の税率所得税が30パーセントになり、住民税が9パーセントに上がっていくことのいなります。これらに譲渡所得金額がそれぞれかかってくることになるということになります。

Q.自宅を売った場合に譲渡所得より一定額を控除できるという特例があるのですか?

 

A.個人が自宅を売った場合(親族等への売却等一定の場合を除外します)に、次に掲げる条件に該当するときには、譲渡所得(自宅を売ったことによる利益)より3,000万円を控除することができ、譲渡所得が3,000万円以下であれば自宅を売ったことによる利益があっても税金が課されないということになります。
・自身が居住している家屋を売るか、家屋のほかにその敷地や借地権を売ること(以前に居住していた家屋や敷地等については、住まなくなった日より3年目の年の12月31日までに売ること)
・災害により滅失した家屋については、その敷地を住まなくなった日より3年目の年の12月31日までに売ること
・売った年の前年と前々年にこの特例又はマイホームの買換えやマイホームの交換の特例若しくはマイホームの譲渡損失についての損益通算と繰越控除の特例の適用を受けていないこと
・売った家屋や敷地につき、収用等の場合の特別控除等、他の特例の適用を受けていないこと

なお、上記の3,000万円の特別控除後もなお譲渡所得が存在し、かつ、売った年の1月1日の時点で売った家屋と敷地の所有期間が共に10年を上回っているのであれば、その譲渡所得のうちで6,000万円までの部分については軽減税率14%(所得税10%+住民税4%)、6,000万円を上回る部分については軽減税率20%(所得税15%+住民税5%)の適用があります(平成25年より平成49年までは、このほかに復興特別所得税として各年分の基準所得税額の2.1%を納めることになっています)。

Q.住宅の新築や新築住宅の取得をした場合、住宅ローン控除の適用を受けられるのはいかなるときであるかについて、教えてください。

 

A.居住者が住宅を新築又は建築後用いられたことのない住宅を取得した場合に、次の要件の全てを満たすときは、住宅ローン控除の適用を受けることが可能です(非居住者が住宅を新築又は建築後用いられたことのない住宅を取得しても、住宅ローン控除は適用されません)。
1.10年以上にわたって分割により返済を行う方法とされている新築か取得のための一定の借入金か債務(住宅と共に取得するその住宅の敷地の用に供される土地等の取得のための借入金等を含みます)が存在すること。
ちなみに、「一定の借入金か債務」というのは、独立行政法人住宅金融支援機構、銀行等の金融機関、勤務先等からの借入金や、独立行政法人都市再生機構、地方住宅供給公社、建設業者等に対する債務をいいます。ただ、勤務先からの借入金のうち、無利子か1%未満の利率による借入金はこの控除の対象にはなりません。また、知人や親族からの借入金もこの控除の対象になりません。
2.新築か取得の日より半年以内に住み始め、適用を受ける各年の12月31日まで引き続いて住んでいること。
ちなみに、居住者が死亡した日の属する年か災害で居住できなくなった日の属する年に関しては、これらの日まで引き続き住んでいることが必要です。なお、居住の用に供する住宅を複数持っているなら、主として居住の用に供する住宅一つに限られます。そして、贈与による取得の場合、この控除の適用を受けることはできません。
3.新築か取得を行った住宅の床面積が50㎡以上であり、床面積の2分の1以上の部分が専ら自分の居住の用に供するものであること。
この床面積は、次の基準で判断がなされます。
・登記簿に表示のある床面積により、床面積の判断をします。
・マンションの場合、階段や通路等の共同で使用されている部分は床面積に含めず、登記簿における専有部分の床面積により判断をします。
・夫婦や親子等が共有する住宅の場合、床面積に共有持分を乗じて判断するのではなく、ほかの人の共有持分を含めた建物全体の床面積により判断をします。しかしながら、マンションのように建物の一部を区分所有している住宅の場合、その区分所有する区画の床面積により判断をします。
・事務所や店舗等と併用になっている住宅の場合、事務所や店舗等の部分も含めた建物全体の床面積により判断をします。
4.居住を始めた年とその前後の2年ずつの5年間に、居住用財産を譲渡した場合の長期譲渡所得の課税の特例等(租税特別措置法第31条の3、第35条、第36条の2、第36条の5若しくは第37条の5、又は旧租税特別措置法第36条の2、第36条の5若しくは第37条の9の2)の適用を受けていないこと。
5.この特別控除の適用を受ける年分の合計所得金額が、3,000万円を超過しないこと。

私は以前購入するときに4,000万円支払った土地を所有していましたが、代表者が私の妻である法人に3,000万円で売却しようと思っています。この土地は現在8,000万円の価値があるのですが、あまりにも安い金額で売ってしまうと後々税金が大変だよ、と友人から聞きました。それはなにが大変になるという意味なのでしょうか。

 

法人が個人から著しく低い価額(時価に対して2分の1未満)の対価による土地の譲渡が行われたことによって、時価相当額である8,000万円で譲渡されたものとみなして、あなたに対して譲渡所得課税が課せられることになります。他方で、低額で買い取りを行った法人は、8,000万円で土地を手に入れたものとみなし、時価相当額との差額である5,000万円が受贈益となります。

【解説】
1、概要
譲渡所得金額は、取得費及び譲渡費用などを収入金額から控除して算出しますが、その収入金額に算入する必要がある金額について、所得税法第36条1項により「その年分各種所得の金額の計算上収入金額とすべき金額又は総収入に算入すべき金額は、別段の定めがあるものを除き、その年において収入すべき金額(金銭以外の物又は権利その他経済的な利益をもつて収入する場合には、その金銭以外の物又は権利その他経済的な利益の価格)とする」とされています。つまり、現実に収受する対価をもって譲渡所得課税が課せられることとなります。ですが、所得税法第59条1項では、法人に対して著しく低い価格の対価で資産の譲渡が行われた場合には、時価相当額で譲渡がなされたとみなす旨が定められており、この著しく低い価額の対価とは時価の2分の1未満と定められております。

2、具体的計算
著しく低い価額の判定及び譲渡所得金額は以下のように算出します。

1判定
8,000万円×1/2=4,000万円>3,000万円
→時価の2分の1未満の対価であるので、みなし譲渡適用あり

2譲渡所得金額
8,000万円-4,000万円=4,000万円

仮に、5,000万円で売却を行った場合は以下のようになります。
1判定
8,000万円×1/2=4,000万円≦5,000万円
→時価に対して2分の1以上の対価であるので、みなし譲渡適用なし
2譲渡所得金額
5,000万円-4,000万円=1,000万円

私は古い貸家を所有していたのですが、その貸家のある土地を売ってもらえないかという人が現れましたので、その所有している貸家を取り壊して売却することにしました。この取り壊しの費用として約100万円かかりましたが、この費用は譲渡費用として控除することは可能なのでしょうか。また譲渡費用として含めることができる範囲についても教えてほしいです。

 

土地などの譲渡に関してその土地などの上に存在する建物などを取り壊す際には、その取り壊しがその譲渡を目的として行われたことが明白である場合は、譲渡所得の金額の算出上、譲渡費用として控除することが可能です。
控除が可能な理由は取り壊しが行われることで、その土地などの価値が増加することが見込まれるからです。
ですが、更地の方が売却に有利だからと前もって建物を取り壊していた場合には、任意に取り壊しを行ったとされ、譲渡費用には該当しなくなります。「譲渡のために直接要した費用」であるかどうかが判断基準とされるので、譲渡契約書に取り壊しを条件として記載しておくなど、その取り壊しの目的が譲渡のために行われたことが明白にしておくことが重要になります。

【解説】
譲渡所得は、土地や建物を売却した金額から取得費と譲渡費用を除くことで算出されます。譲渡費用とは、土地や建物の売却するために直接かかった費用を指し、建物の取り壊し費用のほかにも、建物の未償却残高相当額も含んでいます。
以上より譲渡費用は、次のように算出されます。
建物の取得費(未償却残)+取り壊しと除去による支出費用-取り壊しと除去により発生した廃材の処分費用

また、譲渡費用の主要なものは以下のとおりです。
不動産を売却するために直接的に必要とした費用
①売買契約書に記載されている土地、建物を売却するために支払った仲介料
②売却交渉のためにかかった交通費及び宿泊費
③測量費
④売主が負担した分の印紙税
⑤各種の調査費用(耐震診断、アスベスト調査、その他)
⑥売却のための広告費

不動産の譲渡価格を増加させるために支払われた費用
①貸家を売却するために、家屋を明け渡してもらう時に借家人に支払う立退料
②土地などを売却するためにその上にある建物の取り壊しを行ったときにかかる取り壊し費用とその建物の損失額
③有利な条件で譲渡を行うために契約の解除をした場合の違約金
このように、譲渡費用とは売却にかかった直接的な費用を指していいます。
従って、次にあげる費用は譲渡費用から除外されます。
①固定資産税や都市計画税
②売却代金の取り立てにかかる費用(弁護士費用など)
③相続の名義変更登記にかかる費用など
譲渡所得の申告を目的として支払った税理士報酬
⑤家財などの引越し費用
⑥抵当権抹消登記にかかった費用

私は、自分が所有している土地を売却するために、11月30日に売買の契約を締結して、手付け金として500万円を受け取りました。実際に土地を引き渡して、残金の4,500万円と固定資産税の清算金としての10万円を受け取ることができるのは来年の1月15日です。  このようなケースにおいて、譲渡所得の申告はどのタイミングで行えばよいのでしょうか。

 

原則として、来年の譲渡所得として申告します。しかし、今年の譲渡所得としても申告することが可能です。
なお、譲渡所得での収入金額は、固定資産税の清算金も含めた5,010万円がそれに当たります。

【解説】
譲渡所得の申告を行う場合、資産を譲渡した日の属する年の翌年3月15日を期限として行います。なお資産の譲渡を行った日(収入すべき日)とは、原則として売買などの譲渡契約に基づいて買い主に対して資産を引き渡した日がそれに当たります。しかし、売買契約などの効力発生日(契約締結日)に譲渡があったものとして申告することも可能です。
ご質問のケースでは、実際に土地を引き渡し、残金の受け取りとなるのは来年の1月15日になりますので、原則に従えば、来年の譲渡契約として申告することになります。ですが、売買契約の締結が今年の11月30日となりますので、今年の譲渡所得として申告することも可能です。
次に、譲渡所得の収入金額についてですが、手付金500万円に加え残金4,500万円と固定資産税の清算金である10万円を合計した5,010万円となります。
固定資産税の清算金とは、不動産の売買時に、売買を行う当事者の間での合意に基づいて固定資産税・都市計画税の未経過分を買い主に対して負担します。しかし、地方公共団体に対して納付する義務がある固定資産税そのものではございません。
つまり、固定資産税の清算金は、売買を行う当事者の間での利益を調整する方法としての金銭の授受と考えられていますので、譲渡所得の収入金額の一部として、申告の必要があります(買い主については、土地の取得価額に含めることとなります)。

私は不動産を所有していたのですが、6月に売却しました。後日、確定申告の必要を知りましたが、計算方法はどのように行えばよいのですか。

 

不動産売却時に発生する譲渡所得の金額は、以下のように計算が行われます。
収入金額-(譲渡費用+取得費)-特別控除費=譲渡所得金額
また、売却対象の不動産をどれだけの間所有していたかによって、税率に差異が生じます。
【長期の場合】
課税長期譲渡所得金額×税率(住民税5%、所得税15%)
【短期の場合】
課税短期譲渡所得金額×税率(住民税9%、所得税30%)

【解説】
譲渡所得とは、土地や建物、株式、会員権などの資産の譲渡により発生する所得を指します。土地、建物といった不動産の売却に対して発生する税金は、事業所得や不動産所得、給与所得など他の所得とは分離して(これを分離課税といいます)計算が行われます。

1、収入金額
通常、譲渡所得の収入金額は、土地や建物などを売却したことで買主から収受する金銭の額を指します。また、金銭以外の物や権利で収受した場合については、その物や権利の時価が収入金額に相当します。

2、取得費
取得費とは、不動産の購入時の代金や購入時の手数料などの資産の取得に必要とした金額に、その後支出した改良費や設備費などを追加した合計金額を指します。
また、不動産の取得費が明確でないときや、実際の取得費が譲渡価格の5%よりも少ない場合には、収入金額の5%を取得費(これを概算取得費といいます)とする事が可能です。

3、譲渡費用
譲渡費用とは、不動産の売却の際に支出した費用を指します。具体的には、測量費や仲介手数料、売買契約書の印紙代などがこれに該当します。

4、特別控除額
一定の要件を満たす場合においては、次のような特別控除額が認可されます。
収用等により土地、建物を譲渡した場合…5,000万円
居住の用に役立てるために家屋、またその敷地を譲渡した場合…3,000万円
平成21年及び平成22年に取得した国内に存在する土地(所有期間が5年を超過するもの)を譲渡した場合…1,000万円

5、税率
不動産を売却したときに発生する譲渡所得は所有期間*に応じて以下のとおりに区分され、税金の計算も別々に行います。
*所有期間とは、不動産を取得したその日から引き続き所有していた期間を指します。

(1)長期譲渡所得の場合
譲渡を行った年の1月1日において所有期間が5年を超過するものは長期譲渡所得に分類されますので、所得税15%、住民税5%の税金が課せられます。

(2)短期譲渡所得の場合
譲渡を行った年の1月1日において所有期間が5年以下のものは短期譲渡所得に分類されますので、所得税30%、住民税9%の税金が課せられます。

(注)平成25年1月1日から平成49年12月31日までの期間は、復興財源確保法によって、所得税に追加し、復興特別所得税が課せられます。
本問の場合では
・[長期の場合]:所得税15%、住民税5%、復興特別所得税0.315%
・[短期の場合]:所得税30%、住民税9%、復興特別所得税0.630%
となります。

Q.住宅借入金等特別控除という制度について教えてください。

 

A.住宅借入金等特別控除というのは、居住者が住宅ローン等を用いて、マイホームの新築、取得又は増改築等(以下「取得等」といいます)を行い、平成29年12月31日までに自身の居住用に用いた場合で一定の条件に該当するときに、その取得等に関わる住宅ローン等の年末残高を合算した額等に基づき算出した金額を、居住用に用いた年分以降の各年分の所得税額より差し引くもののことです。

1.適用を受けるための条件
居住者が住宅を新築したか建築後使われたことのない住宅を取得した場合において、次に掲げる条件全てに該当するときに、住宅借入金等特別控除の適用を受けられます。
なお、住宅借入金等特別控除は、「居住者」が住宅を新築したか建築後使われたことのない住宅を取得した場合にのみ受けられるのであって、「非居住者」が住宅を新築したか建築後使われたことのない住宅を取得した場合においては受けられません。
(1)新築か取得をした住宅の床面積が50㎡以上で、床面積の2分の1以上の部分が専ら自身の居住用に用いるものであること。
なお、この場合における床面積の判断基準は、次の通りとされています。
・床面積は、登記簿に表示されている床面積で判定します。
・マンションについては、通路や階段といった共同で使っている部分を床面積に含めず、登記簿における専有部分の床面積で判定します。
・親子や夫婦等で共有する住宅については、床面積に共有持分を乗じて判定せずに、ほかの者の共有持分を含めた建物全体の床面積で判定します。
しかし、建物の一部を区分所有している住宅(マンション等)については、その区分所有する区画
の床面積で判定します。
・事務所や店舗等と併用になっている住宅については、事務所や店舗といった部分も含めた建物全体の床面積で判定します。
(2)新築か取得の日より6ヶ月以内に居住用に用い、適用を受ける各年の12月31日まで引き続き居住していること。居住者が死去した日の属する年か家屋が災害で居住用に用いることができなくなった日の属する年については、これらの日まで引き続き居住していること。
ちなみに、居住用に用いる住宅を二つ以上有するのであれば、主に居住用に用いる一つの住宅に限定されます。また、贈与による取得については、この特別控除は適用されません。
(3)10年以上にわたって分割して返済する方法とされている新築か取得のための一定の借入金か債務(住宅と共に取得するその住宅の敷地用に用いられる土地等の取得のための借入金等が含まれます)が存在すること。
なお、上記の「一定の借入金か債務」というのは、例えば勤務先、銀行等の金融機関、独立行政法人住宅金融支援機構等からの借入金や、建設業者、独立行政法人都市再生機構、地方住宅供給公社等に対する債務のことです。しかしながら、勤務先からの借入金については、無利子か1%未満の利率による借入金はこの特別控除の対象とされる借入金には当てはまりません。また、知人や親族からのあらゆる借入金は、この特別控除の対象とされる借入金には当てはまらないことになっています。
(4)居住用に用いた年とその前後の2年ずつの5年間に、居住用財産を譲渡した場合の長期譲渡所得の課税の特例等(租税特別措置法第31条の3、第35条、第36条の2、第36条の5若しくは第37条の5又は旧租税特別措置法第36条の2、36条の5若しくは第37条の9の2)の適用を受けていないこと。
(5)この特別控除を受ける年分の合計所得金額が、3,000万円以下であること。

2.控除期間と控除額の計算方法
住宅借入金等特別控除の控除額は、住宅ローン等の年末残高を合算した額(住宅の取得等の対価の額か費用の額が住宅ローン等の年末残高を合算した額を下回るならば、その取得等の対価の額か費用の額。以下「年末残高等」といいます)に基づき、居住用に用いた年分の計算方法で計算を行います(100円に満たない端数金額は切捨てとなります)。
なお、上記の「住宅の取得等の対価の額か費用の額」については、平成23年6月30日以降に住宅の取得等の契約を行い、その住宅の取得等につき補助金等(国か地方公共団体より交付される補助金か給付金その他これらに準ずるもののことです。以下同じです)の交付を受けるのであれば、その補助金等の額を差し引きます。また、住宅の取得等に当たって住宅取得等資金の贈与を受け、「住宅取得等資金の贈与税の非課税」か「相続時精算課税選択の特例」(以下、併せて「住宅取得等資金の贈与の特例」といいます)の適用を受けたのであれば、その適用を受けた住宅取得等資金の額を差し引きます。
(1)平成12年1月1日より平成13年6月30日までに居住用に用いた場合
控除期間は15年です。
ア.1年目より6年目まで
控除額=年末残高等×1%(上限は50万円です。)
イ.7年目より11年目まで
控除額=年末残高等×0.75%(上限は37万5,000円です。)
ウ.12年目より15年目まで
控除額=年末残高等×0.5%(上限は25万円です。)
(2)平成13年7月1日より平成16年12月31日までに居住用に用いた場合
控除期間は10年です。なお、平成13年に入居したのであれば平成22年分が、平成14年に入居したのであれば平成23年分が、平成15年に入居したのであれば平成24年分が、各々最終年とされます。
控除額=年末残高等×1%(上限は50万円です。)
(3)平成17年に居住用に用いた場合
控除期間は10年です。
ア.1年目より8年目まで
控除額=年末残高等×1%(上限は40万円です。)
イ.9年目と10年目
控除額=年末残高等×0.5%(上限は20万円です。)
(4)平成18年に居住用に用いた場合
控除期間は10年です。
ア.1年目より7年目まで
控除額=年末残高等×1%(上限は30万円です。)
イ.8年目より10年目まで
控除額=年末残高等×0.5%(上限は15万円です。)
(5)平成19年に居住用に用いた場合
控除期間については、10年か15年のどちらかを選ぶことになります。なお、この選択によって、10年か15年のどちらかの控除期間を適用して確定申告書を提出したら、その後の全ての年分に関してもその選んで適用した控除期間を適用することとされていて、選択替えは不可能です。
ア.10年の控除期間を選択したとき
(ア)1年目より6年目まで
控除額=年末残高等×1%(上限は25万円です。)
(イ)7年目より10年目まで
控除額=年末残高等×0.5%(上限は12万5,000円です。)
イ. 15年の控除期間を選択したとき
(ア)1年目より10年目まで
控除額=年末残高等×0.6%(上限は15万円です。)
(イ)11年目より15年目まで
控除額=年末残高等×0.4%(上限は10万円です。)
(5)平成20年に居住用に用いた場合
控除期間については、10年か15年のどちらかを選ぶことになります。なお、この選択によって、10年か15年のどちらかの控除期間を適用して確定申告書を提出したら、その後の全ての年分に関してもその選んで適用した控除期間を適用することとされていて、選択替えは不可能です。
ア.10年の控除期間を選択したとき
(ア)1年目より6年目まで
控除額=年末残高等×1%(上限は20万円です。)
(イ)7年目より10年目まで
控除額=年末残高等×0.5%(上限は10万円です。)
イ. 15年の控除期間を選択したとき
(ア)1年目より10年目まで
控除額=年末残高等×0.6%(上限は12万円です。)
(イ)11年目より15年目まで
控除額=年末残高等×0.4%(上限は8万円です。)
(6)平成21年か平成22年に居住用に用いた場合
控除期間は10年です。
控除額=年末残高等×1%(上限は50万円です。)
(7)平成23年に居住用に用いた場合
控除期間は10年です。
控除額=年末残高等×1%(上限は40万円です。)
(8)平成24年に居住用に用いた場合
控除期間は10年です。
控除額=年末残高等×1%(上限は30万円です。)
(9)平成25年1月1日より平成26年3月31日までに居住用に用いた場合
控除期間は10年です。
控除額=年末残高等×1%(上限は20万円です。)
(10)平成26年4月1日より平成29年12月31日までに居住用に用いた場合
控除期間は10年です。
控除額=年末残高等×1%(住宅の取得等が特定取得に当たるのであれば上限は40万円であり、当たらないのであれば上限は20万円です。)
なお、上記の「特定取得」というのは、住宅の取得等の対価の額か費用の額に含まれる消費税額等(消費税額と地方消費税額を合算した額のことです。以下同じです)が、8%か10%の税率で課されるべき消費税額等である場合におけるその住宅の取得等のことです。

3.認定住宅の新築等に係る住宅借入金等特別控除の特例
長期優良住宅の普及の促進に関する法律に定められた認定長期優良住宅に当たる家屋で上記1の条件を満たすもの(以下「認定長期優良住宅」といいます)、又は都市の低炭素化の普及の促進に関する法律に定められた低炭素建築物に当たる家屋で上記1の条件を満たすもの若しくは同法によって低炭素建築物とみなされる特定建築物に当たる家屋で上記1の条件を満たすもの(以下「認定低炭素住宅」といいます。認定長期優良住宅と認定低炭素住宅を併せて「認定住宅」と総称します)の新築か建築後使われたことのない認定住宅の購入(以下「認定住宅の新築等」といいます)を行い、平成21年6月4日(認定低炭素住宅については平成24年12月4日。ただし、低炭素建築物とみなされる特定建築物に当たる家屋については平成25年6月1日)より平成29年12月31日までに自身の居住用に用い(その新築か購入の日より6ヶ月以内に居住用に用いた場合に限定されます)、引き続き居住用に用いていて、上記1の条件を満たしている者は、その居住用に用いた年以降10年間の各年分の所得税の額より、次によって算出した住宅借入金等特別控除額の控除(以下「認定住宅の新築等に係る住宅借入金等特別控除の特例」といいます)を受けられます。
なお、認定住宅の新築等につき認定住宅新築等特別税額控除の適用を受けるのであれば、その認定住宅の新築等につき住宅借入金等特別控除の適用を受けることは不可能です。
また、認定住宅の新築等に係る住宅借入金等特別控除の特例を選んだ家屋につき、長期優良住宅の普及の促進に関する法律第14条か都市の低炭素化の促進に関する法律第58条によって計画の認定の取消しを受けた場合、その取消しを受けた日の属する年以降の各年分について、この特例や住宅借入金等特別控除の適用を受けることは不可能です。
(1)平成21年6月4日より平成23年12月31日までに居住用に用いた場合
控除期間は10年です。
控除額=年末残高等×1.2%(上限は60万円です。)
(2)平成24年に居住用に用いた場合
控除期間は10年です。
控除額=年末残高等×1%(上限は40万円です。)
(3)平成25年1月1日より平成26年3月31日までに居住用に用いた場合
控除期間は10年です。
控除額=年末残高等×1%(上限は30万円です。)
(4)平成26年4月1日より平成29年12月31日までに居住用に用いた場合
控除期間は10年です。
控除額=年末残高等×1%(住宅の取得等が特定取得に当たるのであれば上限は50万円であり、当たらないのであれば上限は30万円です。)

4.適用を受けるための手続き
住宅借入金等特別控除の適用を受けるには、必要事項を記した確定申告書に、次の区分に応じて各々の書類を添えた上で、納税地(住所地が原則とされています)の所轄税務署長に対して提出しなければなりません。
ちなみに、給与所得者は、確定申告を行った年分の翌年以後の年分については年末調整でこの特別控除の適用を受けられます。
(1)敷地の取得がない場合
ア.「(特定増改築等)住宅借入金等特別控除額の計算明細書」
なお、補助金等の交付を受けたり(平成23年6月30日以降に住宅の取得等に関わる契約を結ぶ場合のみです)住宅取得等資金の贈与の特例の適用があったりするのであれば「(付表1)補助金等の交付を受ける場合又は住宅取得等資金の贈与の特例を受けた場合の取得対価の額等の計算明細書」、連帯債務が存在するのであれば「(付表2)連帯債務がある場合の住宅借入金等の年末残高の計算明細書」も必要となります。
イ.家屋の登記事項証明書、請負契約書の写し、売買契約書の写し等(平成23年6月30日以降に住宅の取得等の契約を結んだ場合において、その住宅の取得等につき補助金等の交付を受けているときには交付を受けている補助金等の額を証明する書類、住宅取得等資金の贈与の特例の適用を受けているときには住宅取得等資金の額を証明する書類の写しも添える必要があります)で次のことを明らかにする書類
・家屋の床面積が50㎡以上であること。
・家屋の新築か取得の年月日
・家屋の取得対価の額
・家屋の取得等が特定取得に当たるのであれば、その当たる事実(平成26年分以降の居住分のみです。)
ウ.住宅取得資金に係る借入金の年末残高等証明書(複数の所より交付を受けているのであれば、その全ての証明書)
エ.住民票の写し
(2)敷地の取得に関わる住宅借入金等がある場合
上記(1)の書類のほかに、次に掲げる書類が必要となります。
ア.敷地の登記事項証明書、売買契約書の写し等で敷地を取得したこと、取得年月日及び取得対価の額を明白にする書類
イ.家屋の新築の日前2年以内に購入した敷地については、次の書類
・金融機関、地方公共団体又は貸金業者からの借入金であれば、家屋の登記事項証明書等で、家屋に抵当権が設定されていることを明白にする書類
・上記以外の借入金であれば、家屋の登記事項証明書等で、家屋に抵当権が設定されていることを明白にする書類又は貸付け若しくは譲渡の条件に沿って一定期間内に家屋が建築されたことを その譲渡の対価に関わる債権を持つ者が確認したことを証明する書類
ウ.建築条件付で購入した敷地については、敷地の分譲に関わる契約書等で、契約において一定期間内の建築条件が決められていることを明白にする書類の写し
(3)認定住宅の新築等に係る住宅借入金等特別控除の特例の適用を受ける場合
上記(1)か(2)に当たる場合の書類のほかに、次の区分に応じた各々の書類が必要となります。
ア.認定長期優良住宅につき認定住宅の新築等に係る住宅借入金等特別控除の特例を受けるのであれば、次の書類
・認定長期優良住宅建築証明書又は住宅用家屋証明書若しくはその写し
・その家屋に係る長期優良住宅建築等計画の認定通知書の写し(長期優良住宅建築等計画の変更の認定を受けたのであれば変更認定通知書の写し、控除を受ける者が認定計画実施者の地位を承継したのであれば認定通知書と承継の承認通知書の写しが必要となります。)
イ.認定低炭素住宅のうち低炭素建築物につき認定住宅の新築等に係る住宅借入金等特別控除の特例を受けるのであれば、次の書類
・認定低炭素住宅建築証明書又は住宅用家屋証明書若しくはその写し
・その家屋に関わる低炭素建築物新築等計画の認定通知書の写し(低炭素建築物新築等計画の変更の認定を受けたのであれば変更認定通知書の写しが必要となります。)
ウ.認定低炭素住宅のうち低炭素建築物とみなされる特定建築物につき認定住宅の新築等に係る住宅借入金等特別控除の特例を受けるのであれば、次の書類
低炭素建築物とみなされる特定建築物であることについての市区町村長による証明書
なお、給与所得者については、上記(1)より(3)までに当たる場合の書類のほかに、給与所得の源泉徴収票が必要とされています。

Q.不動産を売って利益が発生した場合には、税金をいくら納めることになりますか?

 

A.個人の譲渡所得のうちで不動産を売ったことによる利益に対しては、分離課税によって税金が課されます。分離課税というのは、その個人のその他の収入の多寡にかかわらず、一定の税率で課税することです。
具体的には、不動産を売った際の譲渡所得の税額は、譲渡所得に譲渡した年の1月1日において所有期間が5年を上回る場合には20%(所得税15%+住民税5%)を乗じて算出した金額となります(平成25年より平成49年までは、このほかに復興特別所得税として各年分の基準所得税額の2.1%を納めることとされています)。また、所有期間が5年以下である場合には所得税と住民税の税率が上記の20%ではなく、39%(所得税30%+住民税9%)となっています。

Q.認定住宅の新築又は取得を行った場合において、どのような要件に該当するときに、認定長期優良住宅新築等特別税額控除の適用を受けることができるのでしょうか?

 

A.居住者が認定住宅の新築又は取得を行った場合において、次に掲げる要件の全てに該当するときに、認定長期優良住宅新築等特別税額控除の適用を受けることができます。
なお、認定長期優良住宅新築等税額控除の適用を受けることができるのは、「居住者」(国内に住所があり、又は現在まで引き続いて1年以上居所がある個人のことです)が認定住宅の新築又は取得を行った場合に限られます。また、上記の「認定住宅」とは、認定長期優良住宅(長期優良住宅等の普及の促進に関する法律に定められた認定長期優良住宅に当たる家屋で一定のもの)や、認定低炭素住宅(都市の低炭素化の普及の促進に関する法律に定められた低炭素建築物に当たる家屋又は同法の規定によって低炭素建築物とみなされる特定建築物に当たる家屋で一定のもの)のことです。そして、認定低炭素住宅が認定長期優良住宅新築等特別税額控除の適用の対象となるのは、平成26年4月1日より平成29年12月31日までの間に住み始めた場合に限られます。
1.この税額控除を受ける年分の合計所得金額が、3,000万円を上回らないこと。
2.認定住宅の新築又は建築後使われたことのない認定住宅の取得であること。
3.新築又は取得の日より6ヶ月以内に住み始めていること。
ちなみに、居住用の住宅を複数有する場合は、主に居住の用に供する住宅一つに限定されます。
4.新築又は取得を行った住宅の床面積が50㎡以上であって、床面積の2分の1以上の部分が専ら自分の居住用であること。
この場合における床面積は次の基準によって判断します。
(1)床面積は、登記簿に示されている床面積によって判断を行います。
(2)店舗や事務所等と併用になっている住宅に関しては、店舗や事務所といった部分も含めた建物全体の床面積によって判断を行います。
(3)マンションに関しては、階段や通路といった共同で使っている部分は床面積に含めることなく、登記簿における専有部分の床面積によって判断を行います。
(4)夫婦や親子等で共有する住宅に関しては、床面積に共有持分を乗じて判断せず、ほかの人の共有持分を含めた建物全体の床面積によって判断を行います。しかしながら、マンションのように建物の一部を区分所有している住宅に関しては、その区分所有する区画の床面積によって判断を行います。
5.住み始めた年及びその前後の2年ずつの5年間に、居住用財産を譲渡した場合の長期譲渡所得の課税の特例(租税特別措置法第31の3)及び居住用財産の譲渡所得の特別控除(同法第35条)の適用を受けていないこと。

« Older Entries
Copyright(c) 2010 xxx All Rights Reserved.