私はバブル時代に購入した賃貸用マンションを所有していましたが、この度この物件を売却することに決めました。大幅な損失となりますが、所得税の確定申告にあたって、給与所得からマンションの売却による損失を差し引くことは可能でしょうか。

 

個人が、土地・建物を譲渡して譲渡所得の金額を算出した結果として譲渡損失が生じた場合には、その損失金額を他の土地・建物の譲渡所得の金額から差し引くことが可能です。しかし、差し引いた金額では控除しきれない損失であった場合は、事業所得や給与所得など他の所得と損益通算することはできなくなります。

【解説】
所得税は、1年間の所得の全てに対して税金を課すものであり、各種の所得の損失額(赤字)を、他の所得が黒字である場合に、その所得の赤字と他の所得の黒字を、一定の手順に従い差し引きし算出します。これを「損益通算」といいます。
不動産の譲渡により生じた譲渡損失につきましては、平成15年12月31日までの個人が所有する土地や建物などの譲渡に関しては、分類課税の対象となる土地や建物などの譲渡で発生した譲渡所得の金額の算出上で損失金額がある場合には、その損失金額を一定の手順によって他の譲渡所得から差し引くことが可能であり、なお引ききることができなかった金額がある場合には、その年中の給与所得や事業所得などの他の所得から控除しそれを損益通算とすることができるとされています。
しかし、平成16年度の税制改正によって、平成16年1月1日以後の土地や建物の譲渡に関しましては、原則として損益通算が不可能になりました。分離課税の対象となる土地や建物などの譲渡によって譲渡所得の黒字の金額から控除した上で、それでも控除しきれない赤字の金額が残る場合には、その赤字はないものとし、分離課税の土地や建物の譲渡による所得以外の他の所得の黒字の金額から控除する事が不可能になりました。
逆に、分類課税の対象となる土地や建物の譲渡によって発生する所得以外の他の金額の算出する上で、赤字の金額が発生した場合に関しては、分類課税の対象となる土地や建物の譲渡によって所得の黒字の金額がある場合にも、その赤字の金額はその黒字の金額から控除することは不可能とされています。
要するに、土地や建物などの譲渡にかかわる譲渡所得の金額は、利益であったとしても損益通算することができないということです。
また、居住用の不動産譲渡に関しましては一定の基準を満たす場合に限定して、譲渡した年における他の譲渡所得との通算や、また他の各種所得の金額との損益通算が可能であり、これらの通算を行っても控除しきれない損失の金額につきましては、その譲渡の年の翌年以降の3年間にわたって繰越控除することが可能という規定があります。

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