Q.住宅借入金等特別控除という制度について教えてください。

 

A.住宅借入金等特別控除というのは、居住者が住宅ローン等を用いて、マイホームの新築、取得又は増改築等(以下「取得等」といいます)を行い、平成29年12月31日までに自身の居住用に用いた場合で一定の条件に該当するときに、その取得等に関わる住宅ローン等の年末残高を合算した額等に基づき算出した金額を、居住用に用いた年分以降の各年分の所得税額より差し引くもののことです。

1.適用を受けるための条件
居住者が住宅を新築したか建築後使われたことのない住宅を取得した場合において、次に掲げる条件全てに該当するときに、住宅借入金等特別控除の適用を受けられます。
なお、住宅借入金等特別控除は、「居住者」が住宅を新築したか建築後使われたことのない住宅を取得した場合にのみ受けられるのであって、「非居住者」が住宅を新築したか建築後使われたことのない住宅を取得した場合においては受けられません。
(1)新築か取得をした住宅の床面積が50㎡以上で、床面積の2分の1以上の部分が専ら自身の居住用に用いるものであること。
なお、この場合における床面積の判断基準は、次の通りとされています。
・床面積は、登記簿に表示されている床面積で判定します。
・マンションについては、通路や階段といった共同で使っている部分を床面積に含めず、登記簿における専有部分の床面積で判定します。
・親子や夫婦等で共有する住宅については、床面積に共有持分を乗じて判定せずに、ほかの者の共有持分を含めた建物全体の床面積で判定します。
しかし、建物の一部を区分所有している住宅(マンション等)については、その区分所有する区画
の床面積で判定します。
・事務所や店舗等と併用になっている住宅については、事務所や店舗といった部分も含めた建物全体の床面積で判定します。
(2)新築か取得の日より6ヶ月以内に居住用に用い、適用を受ける各年の12月31日まで引き続き居住していること。居住者が死去した日の属する年か家屋が災害で居住用に用いることができなくなった日の属する年については、これらの日まで引き続き居住していること。
ちなみに、居住用に用いる住宅を二つ以上有するのであれば、主に居住用に用いる一つの住宅に限定されます。また、贈与による取得については、この特別控除は適用されません。
(3)10年以上にわたって分割して返済する方法とされている新築か取得のための一定の借入金か債務(住宅と共に取得するその住宅の敷地用に用いられる土地等の取得のための借入金等が含まれます)が存在すること。
なお、上記の「一定の借入金か債務」というのは、例えば勤務先、銀行等の金融機関、独立行政法人住宅金融支援機構等からの借入金や、建設業者、独立行政法人都市再生機構、地方住宅供給公社等に対する債務のことです。しかしながら、勤務先からの借入金については、無利子か1%未満の利率による借入金はこの特別控除の対象とされる借入金には当てはまりません。また、知人や親族からのあらゆる借入金は、この特別控除の対象とされる借入金には当てはまらないことになっています。
(4)居住用に用いた年とその前後の2年ずつの5年間に、居住用財産を譲渡した場合の長期譲渡所得の課税の特例等(租税特別措置法第31条の3、第35条、第36条の2、第36条の5若しくは第37条の5又は旧租税特別措置法第36条の2、36条の5若しくは第37条の9の2)の適用を受けていないこと。
(5)この特別控除を受ける年分の合計所得金額が、3,000万円以下であること。

2.控除期間と控除額の計算方法
住宅借入金等特別控除の控除額は、住宅ローン等の年末残高を合算した額(住宅の取得等の対価の額か費用の額が住宅ローン等の年末残高を合算した額を下回るならば、その取得等の対価の額か費用の額。以下「年末残高等」といいます)に基づき、居住用に用いた年分の計算方法で計算を行います(100円に満たない端数金額は切捨てとなります)。
なお、上記の「住宅の取得等の対価の額か費用の額」については、平成23年6月30日以降に住宅の取得等の契約を行い、その住宅の取得等につき補助金等(国か地方公共団体より交付される補助金か給付金その他これらに準ずるもののことです。以下同じです)の交付を受けるのであれば、その補助金等の額を差し引きます。また、住宅の取得等に当たって住宅取得等資金の贈与を受け、「住宅取得等資金の贈与税の非課税」か「相続時精算課税選択の特例」(以下、併せて「住宅取得等資金の贈与の特例」といいます)の適用を受けたのであれば、その適用を受けた住宅取得等資金の額を差し引きます。
(1)平成12年1月1日より平成13年6月30日までに居住用に用いた場合
控除期間は15年です。
ア.1年目より6年目まで
控除額=年末残高等×1%(上限は50万円です。)
イ.7年目より11年目まで
控除額=年末残高等×0.75%(上限は37万5,000円です。)
ウ.12年目より15年目まで
控除額=年末残高等×0.5%(上限は25万円です。)
(2)平成13年7月1日より平成16年12月31日までに居住用に用いた場合
控除期間は10年です。なお、平成13年に入居したのであれば平成22年分が、平成14年に入居したのであれば平成23年分が、平成15年に入居したのであれば平成24年分が、各々最終年とされます。
控除額=年末残高等×1%(上限は50万円です。)
(3)平成17年に居住用に用いた場合
控除期間は10年です。
ア.1年目より8年目まで
控除額=年末残高等×1%(上限は40万円です。)
イ.9年目と10年目
控除額=年末残高等×0.5%(上限は20万円です。)
(4)平成18年に居住用に用いた場合
控除期間は10年です。
ア.1年目より7年目まで
控除額=年末残高等×1%(上限は30万円です。)
イ.8年目より10年目まで
控除額=年末残高等×0.5%(上限は15万円です。)
(5)平成19年に居住用に用いた場合
控除期間については、10年か15年のどちらかを選ぶことになります。なお、この選択によって、10年か15年のどちらかの控除期間を適用して確定申告書を提出したら、その後の全ての年分に関してもその選んで適用した控除期間を適用することとされていて、選択替えは不可能です。
ア.10年の控除期間を選択したとき
(ア)1年目より6年目まで
控除額=年末残高等×1%(上限は25万円です。)
(イ)7年目より10年目まで
控除額=年末残高等×0.5%(上限は12万5,000円です。)
イ. 15年の控除期間を選択したとき
(ア)1年目より10年目まで
控除額=年末残高等×0.6%(上限は15万円です。)
(イ)11年目より15年目まで
控除額=年末残高等×0.4%(上限は10万円です。)
(5)平成20年に居住用に用いた場合
控除期間については、10年か15年のどちらかを選ぶことになります。なお、この選択によって、10年か15年のどちらかの控除期間を適用して確定申告書を提出したら、その後の全ての年分に関してもその選んで適用した控除期間を適用することとされていて、選択替えは不可能です。
ア.10年の控除期間を選択したとき
(ア)1年目より6年目まで
控除額=年末残高等×1%(上限は20万円です。)
(イ)7年目より10年目まで
控除額=年末残高等×0.5%(上限は10万円です。)
イ. 15年の控除期間を選択したとき
(ア)1年目より10年目まで
控除額=年末残高等×0.6%(上限は12万円です。)
(イ)11年目より15年目まで
控除額=年末残高等×0.4%(上限は8万円です。)
(6)平成21年か平成22年に居住用に用いた場合
控除期間は10年です。
控除額=年末残高等×1%(上限は50万円です。)
(7)平成23年に居住用に用いた場合
控除期間は10年です。
控除額=年末残高等×1%(上限は40万円です。)
(8)平成24年に居住用に用いた場合
控除期間は10年です。
控除額=年末残高等×1%(上限は30万円です。)
(9)平成25年1月1日より平成26年3月31日までに居住用に用いた場合
控除期間は10年です。
控除額=年末残高等×1%(上限は20万円です。)
(10)平成26年4月1日より平成29年12月31日までに居住用に用いた場合
控除期間は10年です。
控除額=年末残高等×1%(住宅の取得等が特定取得に当たるのであれば上限は40万円であり、当たらないのであれば上限は20万円です。)
なお、上記の「特定取得」というのは、住宅の取得等の対価の額か費用の額に含まれる消費税額等(消費税額と地方消費税額を合算した額のことです。以下同じです)が、8%か10%の税率で課されるべき消費税額等である場合におけるその住宅の取得等のことです。

3.認定住宅の新築等に係る住宅借入金等特別控除の特例
長期優良住宅の普及の促進に関する法律に定められた認定長期優良住宅に当たる家屋で上記1の条件を満たすもの(以下「認定長期優良住宅」といいます)、又は都市の低炭素化の普及の促進に関する法律に定められた低炭素建築物に当たる家屋で上記1の条件を満たすもの若しくは同法によって低炭素建築物とみなされる特定建築物に当たる家屋で上記1の条件を満たすもの(以下「認定低炭素住宅」といいます。認定長期優良住宅と認定低炭素住宅を併せて「認定住宅」と総称します)の新築か建築後使われたことのない認定住宅の購入(以下「認定住宅の新築等」といいます)を行い、平成21年6月4日(認定低炭素住宅については平成24年12月4日。ただし、低炭素建築物とみなされる特定建築物に当たる家屋については平成25年6月1日)より平成29年12月31日までに自身の居住用に用い(その新築か購入の日より6ヶ月以内に居住用に用いた場合に限定されます)、引き続き居住用に用いていて、上記1の条件を満たしている者は、その居住用に用いた年以降10年間の各年分の所得税の額より、次によって算出した住宅借入金等特別控除額の控除(以下「認定住宅の新築等に係る住宅借入金等特別控除の特例」といいます)を受けられます。
なお、認定住宅の新築等につき認定住宅新築等特別税額控除の適用を受けるのであれば、その認定住宅の新築等につき住宅借入金等特別控除の適用を受けることは不可能です。
また、認定住宅の新築等に係る住宅借入金等特別控除の特例を選んだ家屋につき、長期優良住宅の普及の促進に関する法律第14条か都市の低炭素化の促進に関する法律第58条によって計画の認定の取消しを受けた場合、その取消しを受けた日の属する年以降の各年分について、この特例や住宅借入金等特別控除の適用を受けることは不可能です。
(1)平成21年6月4日より平成23年12月31日までに居住用に用いた場合
控除期間は10年です。
控除額=年末残高等×1.2%(上限は60万円です。)
(2)平成24年に居住用に用いた場合
控除期間は10年です。
控除額=年末残高等×1%(上限は40万円です。)
(3)平成25年1月1日より平成26年3月31日までに居住用に用いた場合
控除期間は10年です。
控除額=年末残高等×1%(上限は30万円です。)
(4)平成26年4月1日より平成29年12月31日までに居住用に用いた場合
控除期間は10年です。
控除額=年末残高等×1%(住宅の取得等が特定取得に当たるのであれば上限は50万円であり、当たらないのであれば上限は30万円です。)

4.適用を受けるための手続き
住宅借入金等特別控除の適用を受けるには、必要事項を記した確定申告書に、次の区分に応じて各々の書類を添えた上で、納税地(住所地が原則とされています)の所轄税務署長に対して提出しなければなりません。
ちなみに、給与所得者は、確定申告を行った年分の翌年以後の年分については年末調整でこの特別控除の適用を受けられます。
(1)敷地の取得がない場合
ア.「(特定増改築等)住宅借入金等特別控除額の計算明細書」
なお、補助金等の交付を受けたり(平成23年6月30日以降に住宅の取得等に関わる契約を結ぶ場合のみです)住宅取得等資金の贈与の特例の適用があったりするのであれば「(付表1)補助金等の交付を受ける場合又は住宅取得等資金の贈与の特例を受けた場合の取得対価の額等の計算明細書」、連帯債務が存在するのであれば「(付表2)連帯債務がある場合の住宅借入金等の年末残高の計算明細書」も必要となります。
イ.家屋の登記事項証明書、請負契約書の写し、売買契約書の写し等(平成23年6月30日以降に住宅の取得等の契約を結んだ場合において、その住宅の取得等につき補助金等の交付を受けているときには交付を受けている補助金等の額を証明する書類、住宅取得等資金の贈与の特例の適用を受けているときには住宅取得等資金の額を証明する書類の写しも添える必要があります)で次のことを明らかにする書類
・家屋の床面積が50㎡以上であること。
・家屋の新築か取得の年月日
・家屋の取得対価の額
・家屋の取得等が特定取得に当たるのであれば、その当たる事実(平成26年分以降の居住分のみです。)
ウ.住宅取得資金に係る借入金の年末残高等証明書(複数の所より交付を受けているのであれば、その全ての証明書)
エ.住民票の写し
(2)敷地の取得に関わる住宅借入金等がある場合
上記(1)の書類のほかに、次に掲げる書類が必要となります。
ア.敷地の登記事項証明書、売買契約書の写し等で敷地を取得したこと、取得年月日及び取得対価の額を明白にする書類
イ.家屋の新築の日前2年以内に購入した敷地については、次の書類
・金融機関、地方公共団体又は貸金業者からの借入金であれば、家屋の登記事項証明書等で、家屋に抵当権が設定されていることを明白にする書類
・上記以外の借入金であれば、家屋の登記事項証明書等で、家屋に抵当権が設定されていることを明白にする書類又は貸付け若しくは譲渡の条件に沿って一定期間内に家屋が建築されたことを その譲渡の対価に関わる債権を持つ者が確認したことを証明する書類
ウ.建築条件付で購入した敷地については、敷地の分譲に関わる契約書等で、契約において一定期間内の建築条件が決められていることを明白にする書類の写し
(3)認定住宅の新築等に係る住宅借入金等特別控除の特例の適用を受ける場合
上記(1)か(2)に当たる場合の書類のほかに、次の区分に応じた各々の書類が必要となります。
ア.認定長期優良住宅につき認定住宅の新築等に係る住宅借入金等特別控除の特例を受けるのであれば、次の書類
・認定長期優良住宅建築証明書又は住宅用家屋証明書若しくはその写し
・その家屋に係る長期優良住宅建築等計画の認定通知書の写し(長期優良住宅建築等計画の変更の認定を受けたのであれば変更認定通知書の写し、控除を受ける者が認定計画実施者の地位を承継したのであれば認定通知書と承継の承認通知書の写しが必要となります。)
イ.認定低炭素住宅のうち低炭素建築物につき認定住宅の新築等に係る住宅借入金等特別控除の特例を受けるのであれば、次の書類
・認定低炭素住宅建築証明書又は住宅用家屋証明書若しくはその写し
・その家屋に関わる低炭素建築物新築等計画の認定通知書の写し(低炭素建築物新築等計画の変更の認定を受けたのであれば変更認定通知書の写しが必要となります。)
ウ.認定低炭素住宅のうち低炭素建築物とみなされる特定建築物につき認定住宅の新築等に係る住宅借入金等特別控除の特例を受けるのであれば、次の書類
低炭素建築物とみなされる特定建築物であることについての市区町村長による証明書
なお、給与所得者については、上記(1)より(3)までに当たる場合の書類のほかに、給与所得の源泉徴収票が必要とされています。

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